Wat is een splitsingsakte en wanneer moet je deze wijzigen?

Een splitsingsakte bepaalt hoe een gebouw juridisch is verdeeld. Wie een appartementsrecht koopt, wordt niet alleen eigenaar van zijn eigen woning, berging of parkeerplaats. U krijgt ook te maken met gemeenschappelijke ruimten, andere appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaars (VvE). Hoe dat juridisch allemaal is geregeld, staat in de splitsingsakte.

Maar wat als het gebouw in de loop der jaren is veranderd? Bijvoorbeeld doordat een woning is vergroot of opgetopt, twee appartementen zijn samengevoegd of een gemeenschappelijke vliering bij een woning is getrokken.

Dan kan het nodig zijn om de splitsingsakte te wijzigen. En dat is vaak net iets ingewikkelder dan gedacht.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte is een notariële akte waarin een gebouw juridisch wordt verdeeld in appartementsrechten. Daarin en op de splitsingstekening staat onder meer welke gedeelten bestemd zijn voor privégebruik en welke ruimten gemeenschappelijk zijn. Ook staat in de splitsingsakte hoe de kosten worden verdeeld, welke rechten en verplichtingen de appartementseigenaren hebben, hoe de vergadering wordt georganiseerd en regels over het gebruik en het onderhoud van het gebouw; we noemen dat het splitsingsreglement.

Kortom: de splitsingsakte met splitsingstekening vormen de juridische basis van het gebouw en de VvE.

Wanneer moet een splitsingsakte worden gewijzigd?

Een splitsingsakte wijzigen kan nodig zijn wanneer de juridische verdeling van het gebouw niet meer overeenkomt met de werkelijke of gewenste situatie.

Dat kan bijvoorbeeld spelen wanneer:

• twee appartementen worden samengevoegd;
• één appartement wordt opgesplitst;
• een gemeenschappelijke ruimte onderdeel wordt van een privé-appartement;
• de omvang van een appartementsrecht verandert;
• percelen worden toegevoegd aan of verwijderd uit de bestaande splitsing;
• het splitsingsreglement moet worden aangepast.

Bij wijzigingen in bijvoorbeeld de omvang van een appartementsrecht of het reglement is een notariële wijzigingsakte nodig.

Het gaat dus niet alleen om grote verbouwingen. Ook een wijziging die praktisch misschien klein lijkt, kan juridisch gevolgen hebben.

Verbouwen betekent niet automatisch dat de splitsingsakte klopt

Dit is iets wat nogal eens wordt vergeten.

Stel, u heeft toestemming gekregen van de VvE om een gedeelte van de gemeenschappelijke vliering bij uw appartement te trekken. De verbouwing is uitgevoerd en iedereen is tevreden.

Dan lijkt alles geregeld. Maar dat hoeft juridisch niet zo te zijn.

De toestemming van de VvE betekent namelijk niet automatisch dat de splitsingsakte ook is gewijzigd. Op de splitsingstekening kan de vliering nog steeds als gemeenschappelijke ruimte staan aangegeven.

En dat kan problemen opleveren. Bijvoorbeeld wanneer u uw appartement wilt verkopen, een hypotheek wilt vestigen of wanneer er binnen de VvE discussie ontstaat over het gebruik of onderhoud van die ruimte.

Wat bouwkundig is veranderd, moet dus waar nodig ook juridisch worden geregeld.

Hoe wijzigt u een splitsingsakte?

Een splitsingsakte wijzigen doet u niet zomaar. Daarvoor is een notariële akte nodig, die vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Maar voordat het zover is, moet eerst worden vastgesteld welke wijziging gewenst is en wie daarmee moet instemmen.

Afhankelijk van de situatie moet het besluit tot de wijziging plaatsvinden met medewerking van alle appartementseigenaren (unanimiteit) of op basis van een besluit, met medewerking van het bestuur, met 80% van alle stemmen. Daarbij zijn ook toestemmingen van bijvoorbeeld hypotheekhouders nodig en als het erfpachtgrond betreft ook van het erfpachtbedrijf.

Welke procedure gevolgd moet worden, hangt af van de aard van de wijziging en de bestaande splitsingsakte.

Het is daarom verstandig om vooraf met de notaris te overleggen. Zo voorkomt u dat er al kosten worden gemaakt voor tekeningen of andere voorbereidingen, terwijl later blijkt dat de wijziging juridisch niet op de gewenste manier kan worden uitgevoerd.uitwerkt.

Moet de splitsingstekening ook worden aangepast?

Dat hangt af van de wijziging.

Wanneer de grenzen van een appartementsrecht veranderen (dat zijn de dikke lijnen op de tekening) moet doorgaans ook de splitsingstekening worden aangepast. De tekening moet natuurlijk wel overeenkomen met de nieuwe juridische situatie.

Wordt uitsluitend het splitsingsreglement gewijzigd, dan is een nieuwe tekening niet altijd nodig.

De notaris beoordeelt welke stukken nodig zijn en zorgt ervoor dat de wijzigingsakte en eventuele nieuwe splitsingstekening op elkaar aansluiten.

En wat als u uw appartement wilt verkopen?

Juist bij de verkoop van een appartement komt soms aan het licht dat de feitelijke situatie niet overeenkomt met de splitsingsakte.

Misschien is er jaren geleden een berging bij de woning getrokken. Of is een gedeelte van het appartement anders ingedeeld dan op de oorspronkelijke tekening.

Dat hoeft niet altijd een probleem te zijn. Maar wanneer de juridische grenzen van het appartementsrecht zijn veranderd zonder dat de splitsingsakte is aangepast, kan dat gevolgen hebben voor de verkoop.

De koper koopt immers het appartementsrecht zoals dat juridisch is vastgelegd, en niet automatisch alles wat in de praktijk bij de woning wordt gebruikt.

Mijn advies is daarom om dit tijdig te laten controleren. Liever vooraf duidelijkheid dan vlak voor de overdracht nog een ingewikkelde kwestie moeten oplossen.

Twijfelt u of uw splitsingsakte nog klopt?

Een splitsingsakte is misschien niet het eerste document waaraan u denkt wanneer u plannen heeft om te verbouwen of de indeling van een gebouw te veranderen. Toch is het verstandig om deze er tijdig bij te pakken.

Want wat op het eerste gezicht een eenvoudige aanpassing lijkt, kan juridisch behoorlijk wat voeten in de aarde hebben.

Bij Drost Juten Notariskantoor hebben wij ruime ervaring met het wijzigen van splitsingsakten. Wij kijken graag met u mee, beoordelen wat er juridisch nodig is en begeleiden u bij de verdere afwikkeling.

Heeft u plannen om uw appartement of gebouw te wijzigen? Of twijfelt u of uw bestaande splitsingsakte nog wel klopt?

Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.

Al een idee krijgen van het proces? Vraag op splitsingen@drostjuten.nl gratis ons stappenplan aan.